قد يكون الاستثمار العقاري من أفضل الخيار المتاحة للاستثمار، ولكن هل هو آمن حقًا؟ أم أنه مثل أي استثمار، ينطوي على مخاطر، ويمكن لأصحاب العقارات أن يخسروا أموالهم. فيما يلي سبعة مخاطر الاستثمار العقاري يجب الانتباه إليها عندما تفكر في ولوج عالم الاستثمار العقاري.
1- لا يمكن التنبؤ بسوق العقارات
أثبتت العقارات قدرتها على الصمود خلال جائحة COVID-19، حيث وصلت إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق في العديد من البلدان.
ومع ذلك، فقبل الركود الاقتصادي في عام 2008، اعتقد العديد من المستثمرين (خطأً) أن سوق العقارات لا يمكن أن يتحرك إلا في اتجاه واحد؛ الأعلى. كان الافتراض الأساسي هو أنك إذا اشتريت عقارًا اليوم ، فيمكنك بيعه بالربح لاحقًا.
بينما تميل قيمة العقارات إلى الارتفاع مع مرور الوقت، فإنه لا يمكن التنبؤ بسوق العقارات، وقد تنخفض قيمة استثماراتك. يلعب العرض والطلب والاقتصاد والتركيبة السكانية وأسعار الفائدة والسياسات الحكومية والأحداث غير المتوقعة دورًا هاما في تقلب سوق العقارات، بما في ذلك الأسعار ومعدلات الإيجارات. يمكنك تقليل مخاطر الاستثمار العقاري من خلال البحث الدقيق والعناية الواجبة ومراقبة ممتلكاتك العقارية.
اقرأ أيضا: الاستثمار العقاري المباشر vs الاستثمار في صناديق الريت ، أيهما أفضل
2- اختيار الموقع الغير مناسب
يجب أن يكون الموقع دائمًا هو الاعتبار الأول عند شراء أي عقار استثماري. ففي الأخير، لا يمكنك نقل منزل إلى حي مرغوب فيه أكثر، كما لا يمكنك نقل محل للبيع بالتجزئة من مركز تجاري مهجور.
يعتبر الموقع الجيد من أهم العوامل التي تساعد على تحقيق الربح، وارتفاع الطلب على العقارات المؤجرة ، والمستأجرين الجيدين، وارتفاع معدلات الإيجار ، ورفع قيمة العقار بشكل عام. و أفضل موقع هو الذي سيحقق لك أعلى عائد على الاستثمار (ROI). لذلك، عليك إجراء البحث للعثور على أفضل المواقع.
اقرأ أيضا: 3 أخطاء قاتلة يقع فيها أغلب أصحاب المشاريع الصغيرة ، كيف يمكنك تجنبها
3- التدفقات النقدية السلبية
التدفقات النقدية في الاستثمار العقاري هي: الأموال المتبقية بعد دفع جميع النفقات والضرائب والتأمين ومدفوعات الرهن العقاري. تحدث التدفقات النقدية السلبية عندما يكون المال الوارد أقل من الأموال الخارجة. مما يعني أنك تخسر المال.
من الأسباب الشائعة للتدفقات النقدية السلبية ما يلي:
- ارتفاع معدل شغور العقار.
- ارتفاع تكلفة الصيانة.
- ارتفاع تكاليف تمويل القروض (الفوائد).
- عدم دفع إيجار كافي من طرف المستأجرين.
- عدم اعتماد استراتيجية جيدة للتأجير.
أفضل طريقة لتقليل مخاطر التدفق النقدي السلبي هي القيام بالبحث والدراسة قبل الاستثمار. خذ الوقت الكافي لحساب دخلك ونفقاتك المتوقعة بدقة (وبشكل واقعي) و تأكد جيداً من أن العقار في موقع جيد.
اقرأ أيضا: الاستثمار المالي للمبتدئين
4- ارتفاع معدلات الشغور
سواء كنت تمتلك منزلًا عائليا أو مكتبيًا تجاريا، فأنت بحاجة إلى ملء تلك العقارات بالمستأجرين لتوليد دخل من الإيجار. لسوء الحظ، هناك دائمًا خطر ارتفاع معدل الشغور في الاستثمار العقاري. تعتبر العقارات الشاغرة عالية الخطورة، خصوصا، إذا كنت تعتمد على دخل الإيجار لدفع رهن العقار والتأمين وضرائب الممتلكات والصيانة وما شابه ذلك.
الطريقة الأساسية لتجنب مخاطر ارتفاع معدلات الشغور هي: شراء عقار استثماري عليه الطلب كثيراً، وفي موقع جيد. يمكنك أيضًا تقليل مخاطر شغور العقار من خلال ما يلي :
- أن تكون أسعار الإيجار مناسبة.
- الإعلان عن الممتلكات الخاصة بك و تسويقها والترويج لها، في الأماكن التي قد يبحث فيه المستأجر المستهدف عن معلومات الإيجار ( عبر الإنترنت مثلا ).
- حاول البحث عن مستأجرين جدد بمجرد أن يعطيك المستأجر الحالي إشعارًا بأنه سيغادر.
- تأكد من أن العقار نظيف ومرتب وتتم صيانته جيدًا.
- قدم الحوافز والمكافآت لإسعاد المستأجرين
- ضع قائمة الممتلكات الخاصة بك عند سماسرة العقارات.
- اكتسب سمعة طيبة، وأجر عقاراتك عبر المنصات الالكترونية المخصصة لذلك ( تقييمات Airbnb).
اقرأ أيضا: كيفية الاستثمار في العقارات ؟ 5 طرق بسيطة وسهلة
5- مشاكل المستأجرين
لتجنب مخاطر الشغور، يجب أن تحافظ على عقاراتك الاستثمارية مليئة بالمستأجرين. لكن هذا قد يخلق مخاطرة أخرى، مثلا: المستأجر السيئ قد يتسبب في استنزاف مالي وصداع، أكثر من عدم وجود مستأجر على الإطلاق.
من المشاكل الشائعة مع المستأجرين :
- عدم دفع الإيجار في الوقت المحدد
- عدم دفع الإيجار إطلاقا (مما قد يؤدي إلى عملية إخلاء طويلة ومكلفة)
- الإضرار بالعقار
- عدم التبليغ عن مشاكل الصيانة إلا بعد فوات الأوان
- إدخال أشخاص إضافيين (بشر أو حيوانات)
- تجاهل مسؤوليات المستأجر
يستحيل القضاء على كل مخاطر أو مشاكل الاستئجار، لكن يمكنك حماية نفسك من خلال القيام بعملية فحص شاملة للمستأجر. وذلك من خلال إجراء فحص ائتماني والبحث في الخلفية الجنائية لكل متقدم للاستئجار، كما يمكنك أيضًا الاتصال بالملاك السابقين للمستأجر .
يُوصَى أيضًا بالاطلاع على سجل العمل. تأكد من حصوله على راتب ثابت يمكن أن يغطي بشكل معقول نفقات الإيجار والمعيشة. فالمستأجر الذي ينتقل من وظيفة إلى أخرى قد يواجه مشكلة في دفع الإيجار، وقد يكون أكثر عرضة للانتقال في منتصف عقد الإيجار.
اقرأ أيضا: شرح الرافعة المالية بالتفصيل !
6- المشاكل الهيكلية الخفية
من الطرق المؤكدة لخسارة المال في الاستثمار العقاري هي: التقليل من تكاليف الإصلاح والصيانة. بالنسبة لمنزل لعائلة واحدة مثلا، يمكنك أن يكلفك ما يصل إلى 10.000 دولار للإصلاحات الأساسية، أو 15.000 دولار لإصلاح التكميلية. الإصلاحات الهيكلية يمكن أن تكلفك -بسهولة- عشرات الآلاف من الدولارات خصوصا في المباني التجارية.
يمكنك تقليل هذا النوع من المخاطر إذا قمت بفحص العقار بدقة قبل شرائه. حاول الاستعانة بخبير عقاري لفحص العقار والكشف عن أي مشاكل خفية. إذا تم اكتشاف مشكلة ما، فتعرف على تكلفة إصلاحها، و ابتعد، إذا كان ذلك سيمنعك من تحقيق ربح معقول.
اقرأ أيضا: ماهي صناديق الريت : كيف تعمل وكيفية الاستثمار فيها
7- نقص السيولة المالية
إذا كنت -مثلا- تمتلك أسهمًا، فمن السهل بيعها عندما تكون بحاجة إلى المال. لكن هذا ليس متاحا في العادة في الاستثمار العقاري، بسبب نقص السيولة، قد ينتهي بك الأمر بالبيع بأقل من السوق أو الوقوع في حيرة إذا كنت بحاجة إلى تفريغ عقارك بسرعة.
على الرغم من أنه ليس هناك الكثير مما يمكن فعله لتقليل هذه المخاطر، إلا أن هناك طرقًا للاستفادة من حقوق الملكية الخاصة بك إذا كنت بحاجة إلى نقود. على سبيل المثال ، يمكنك الحصول على قرض لشراء منزل (للعقارات السكنية المؤجرة)، أو القيام بعملية إعادة تمويل نقدية، أو -بالنسبة للعقارات التجارية- الحصول على قرض ملكية تجاري، أو خط ائتمان.
اقرأ أيضا: كل ما تحتاج إلى معرفته حول صناديق الاستثمار العقاري (الريت)
بعض الطرق لتنويع الاستثمار العقاري
غالبًا ما يكون التنويع (Diversification) هو أفضل طريقة لتقليل المخاطر. وبما أن امتلاك العديد من العقارات بشكل مباشر ليس في مقدور العديد من المستثمرين، فإن شراء الأسهم في صناديق الاستثمار العقاري (الريت) يمكن أن يوفر تنوعا واسعًا في الاستثمار العقاري.
اقرأ أيضا: أفضل أنواع الاستثمار العقاري
أخيراً
يعتبر الاستثمار العقاري مربحا، حيث يمكن للمستثمرين الأذكياء الاستمتاع بدخل سلبي وعائدات ممتازة ومزايا ضريبية وتنويع وفرص لبناء الثروة. و كما هو الحال مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات، فإن الاستثمار العقاري محفوف بالمخاطر أيضا.
يمكنك الحد من مخاطر الاستثمار العقاري عن طريق بذل الاهتمام الكافي واللازم، وإجراء تحليل شامل لسوق بيع وتأجير العقارات. حاول الاستعانة أيضا بالخبراء لفحص العقار ، وفحص المستأجرين المحتملين ، ومعرفة كل ما تجب معرفته عن سوق العقارات.
هناك الكثير من الطرق للاستثمار في العقار دون امتلاك وتمويل وتشغيل الممتلكات بشكل فعلي. ومن هذه الطرق، صناديق الاستثمار العقاري والأسهم العقارية والتمويل الجماعي العقاري والشراكات العقارية.
المراجع (+)
2- https://www.moneyunder30.com/risks-of-investing-in-real-estate
