عندما تفكر في أفضل أنواع الاستثمار العقاري، فإن أول ما يتبادر إلى الذهن على الأرجح هو منزلك. بالطبع، هناك خيارات أخرى لدى المستثمرين العقاريين الآخرين، وليست جميعها ممتلكات مادية.
أصبحت العقارات أداة استثمارية شائعة ومفضلة على مدار الخمسين سنة الماضية تقريبا. فيما يلي نظرة على بعض الخيارات الرائدة والجيدة للمستثمرين الأفراد.
أفكار المقال الأساسية
- تعتبر العقارات من فئة الأصول القائمة بذاتها ويجب أن تكون على الأقل جزءًا من محفظة متنوعة جيدًا.
- إحدى الطرق الرئيسية التي يمكن للمستثمرين من خلالها كسب المال في العقارات هي أن يصبحوا مُلَّاكًا لعقار مؤجر.
- يحاول السماسرة شراء عقارات مقومة بأقل من قيمتها، وإصلاحها، وبيعها من أجل الربح.
- توفر صناديق الاستثمار العقاري (الريت) استثماراً عقاريًا غير مباشر، دون الحاجة إلى امتلاك أو تشغيل أو تمويل العقارات.
أهمية الاستثمار العقاري
الاستثمار العقاري يوازن ملف المخاطر والعوائد لمحفظة المستثمر، مما يوفر عوائد تنافسية معدلة حسب المخاطر. يتسم سوق العقارات -بشكل عام- بالتقلبات المنخفضة، مقارنة مع سوق الأسهم والسندات.
عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات العقارية فإن هناك الكثير من الخيارات؛ يمكنك شراء منزل واحد وتأجيره للحصول على أقساط الإيجار الشهرية، في انتظار ارتفاع قيمته بما يكفي لتحقيق ربح كبير عند بيعه. كما يمكنك شراء مركز تجاري صغير وتحصيل الإيجارات الشهرية من صالونات الحلاقة ومطاعم البيتزا ومحلات البيع بالتجزئة وغيرها… .
يمكنك أن تتوسع وتستثمر في مبنى سكني يضم عشرات الوحدات، وتجمع تدفقًا ثابتًا من أموال الإيجار كل شهر.
المفتاح هو: إجراء البحث والدراسة لمعرفة أي نوع من أفضل أنواع الاستثمار العقاري هو الأنسب لك.
اقرأ أيضا:
أفضل أنواع الاستثمار العقاري
تأجير العقارات
إذا كنت ستستثمر في العقارات المؤجرة، فإنك ستصبح مالكًا لها. لذا عليك التفكير فيما إذا كنت ستشعر بالراحة في هذا النوع من الاستثمار. عندما تكون المالك للعقار، ستكون عندك مسؤوليات كبيرة وكثيرة، مثل دفع الرهن العقاري، وضرائب الممتلكات، والتأمين، وصيانة الممتلكات، والعثور على المستأجرين، والتعامل مع كل المشاكل المحتملة.
امتلاك العقار هو استثمار عملي يتطلب الجهد والوقت، ما لم تستأجر مدير عقارات للنيابة عنك. يمكن أن تكون العناية بالممتلكات والمستأجرين وظيفة بدوام كامل و طوال أيام الأسبوع، وهي وظيفة فيها الكثير من الصعوبات. اختيارك للعقار والمستأجرين بعناية، يمكنك من تقليل مخاطر التعرض لمشاكل كبيرة.
من أشهر الطرق التي يجني بها مُلاك العقار المال، هي تحصيل الإيجارات الشهرية.
مقدار الإيجار الذي يمكنك تحصيله يختلف باختلاف طبيعة العقار و مكان الإيجار. ومع ذلك، قد يكون من الصعب تحديد أفضل إيجار، لأنك إذا طلبت مبلغًا كبيرًا جدًا فلن تجد المستأجرين، وإذا كنت تطلب القليل جدًا من المال، فلن ينجح استثمارك. الإستراتيجية الشائعة هي: فرض إيجار كافٍ لتغطية النفقات حتى يتم دفع الرهن العقاري، آنذاك سيصبح غالبية الإيجار ربحًا.
هناك طريقة أخرى لكسب المال من العقار وهي: ارتفاع قيمة العقار.
إذا ارتفعت قيمة الممتلكات الخاصة بك، فقد تتمكن من بيعها بربح (عندما يحين الوقت)، أو الاقتراض مقابل حقوق الملكية للقيام باستثمارك التالي.
اقرأ أيضا: صناديق الاستثمار: أنواعها وكيفية الاستثمار فيها
السمسرة
كما أن التداول اليومي يختلف كليا عن استثمار الشراء والتملك، فإن سماسرة العقار يختلفون تمامًا عن أصحاب العقارات الذين يشترون ويؤجرون. يشتري السماسرة العقارات بقصد الاحتفاظ بها لفترة قصيرة – غالبًا لا تزيد عن ثلاثة إلى أربعة أشهر – وبيعها بسرعة لتحقيق الربح.
هناك طريقتان أساسيتان لهذا النوع من الاستثمار العقاري(السمسرة):
- الإصلاح والتحديث: في هذه الطريقة، يتم شراء عقار تعتقد أنه ستزيد قيمته مع بعض الإصلاحات والتحديثات. في العادة، يمكنك إكمال العمل في أسرع وقت ممكن ثم البيع بسعر يتجاوز إجمالي استثمارك (بما في ذلك الإصلاح).
- الشراء وإعادة البيع: هذا النوع من السمسرة يعمل بشكل مختلف. فبدلاً من شراء العقار وإصلاحه، يمكنك الشراء عندما يكون سوق العقار متقلبا، والاحتفاظ به لبضعة أشهر ، ثم البيع بربح.
في كلتا الطريقتين، فإنك تخاطر بعدم القدرة على بيع العقار بالربح. وهذا يمكن أن يكون تحديًا، لأن السماسرة لا يحتفظون عمومًا بما يكفي من النقود الجاهزة لدفع الرهون على العقارات على المدى الطويل. ومع ذلك، يمكن أن اعتبار السمسرة طريقة مربحة للاستثمار في العقارات إذا تمت بالطريقة الصحيحة.
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الريت)
يتم إنشاء صندوق استثمار عقاري (الريت) عندما تكون هناك شركة (أو ائتمان) لاستخدام أموال المستثمرين في شراء وتشغيل وبيع العقارات المدرة للدخل. يتم شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية، تمامًا مثل الأسهم والصناديق المتداولة في البورصة (ETFs).
لتتأهل الشركة لتكون صندوق استثمار عقاري، فيجب عليها دفع ٪ 90 من أرباح الصندوق الخاضعة للضريبة في شكل توزيعات أرباح للمساهمين.
تتجنب صناديق الاستثمار العقاري دفع ضريبة دخل الشركات، في حين أن الشركة العادية تخضع للضريبة على أرباحها، وبالتالي تستهلك العوائد التي يمكن أن توزعها على مساهميها.
مثل الكثير من الأسهم العادية التي تدفع الأرباح للمساهمين، فإن صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على دخل منتظم.
تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في مجموعات متنوعة من العقارات مثل مراكز التسوق (حوالي ٪ 30 من صناديق الاستثمار العقاري تستثمر في هذا النوع من العقارات)، ومرافق الرعاية الصحية ، والرهون العقارية ، ومباني المكاتب. تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بميزة السيولة العالية (highly liquid) مقارنة مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات العقارية.
اقرأ أيضا: كل ما تحتاج إلى معرفته حول صناديق الاستثمار العقاري (الريت)
مجموعات الاستثمار العقاري
مجموعات الاستثمار العقاري (REIGs) هي نوع من الصناديق المشتركة الصغيرة للعقارات المؤجرة. فإذا كنت ترغب في امتلاك عقار مستأجر دون الدخول في مشاكل امتلاك العقار، فقد تكون مجموعة الاستثمار العقاري هي الحل المناسب لك.
تقوم الشركة بشراء أو بناء مجموعة من المباني -غالبًا شقق-، ثم تُخَوِّل للمستثمرين شرائها من خلال الشركة، وبالتالي الانضمام إلى المجموعة. يمكن للمستثمر الواحد امتلاك وحدة واحدة أو عدة وحدات من الشقق السكنية. لكن الشركة التي المالكة للمجموعة الاستثمارية هي التي تدير جميع الوحدات و تهتم بالصيانة والإعلان عن الشقق الشاغرة والبحث عن المستأجرين. وفي مقابل هذه الخدمات، تأخذ الشركة نسبة من الإيجار الشهري.
هناك عدة أنواع من مجموعات الاستثمار العقاري. في النوع العادي، يكون عقد الإيجار باسم المستثمر، وتمنح جميع الوحدات جزءًا من الإيجار لمساعدة أصحاب الوحدات الشاغرة(إن وُجدوا). هذا يعني أنك ستحصل على ما يكفي لدفع الرهن العقاري حتى لو كانت وحدتك فارغة.
تعتمد جودة المجموعة الاستثمارية العقارية كليًا على الشركة التي تديرها. من الناحية النظرية، يمكن اعتبارها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، لكن المجموعات الإستثمارية، قد تفرض نوعًا من الرسوم المرتفعة التي تطارد صناعة الصناديق المشتركة. وكما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن البحث هو المفتاح.
اقرأ أيضا: الاستثمار العقاري المباشر vs الاستثمار في صناديق الريت ، أيهما أفضل
عقارات الشراكة المحدودة
الشراكة العقارية المحدودة (RELP) تشبه إلى حد كبير مجموعات الاستثمار العقاري. وهي كيان يتم تكوينه للشراء والاحتفاظ بمحفظة من العقارات، أو في بعض الأحيان عقار واحد فقط. الشراكة العقارية المحدودة تكون متوفرة لعدد محدود من السنوات فقط.
يعتبر مدير العقارات الخبير -أو شركة التطوير العقاري- شريكاً عاماً. ثم يُطلب من المستثمرين الخارجيين توفير التمويل للمشروع العقاري مقابل الحصول على حصة من الملكية كشركاء محدودين. قد يتلقى الشركاء توزيعات دورية من الدخل الناتج عن ممتلكات عقارات الشراكة المحدودة، ولكن الربح الحقيقي يأتي عندما يتم بيع الممتلكات، وبهذا تنتهي صلاحية الشراكة المحدودة.
الصناديق المشتركة للاستثمار العقاري
تستثمر صناديق الاستثمار العقاري المشتركة بشكل أساسي في صناديق الريت وشركات التشغيل العقاري. توفر هذه الصناديق القدرة على تنويع المخاطر برأسمال صغير نسبيا، اعتمادًا على استراتيجيتهم الخاصة ومن أجل التنويع، فإنهم يزودون المستثمرين باختيارات أوسع بكثير مما يمكن تحقيقه من خلال شراء صناديق الاستثمار العقاري الفردية. تعتبر هذه الصناديق ذات سيولة كبيرة، مثل صناديق الاستثمار العقاري.
ميزة أخرى مهمة للمستثمرين الأفراد وهي المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق. يمكن أن يشمل ذلك معلومات حول الأصول المكتسبة، ومنظور الإدارة حول جدوى وأداء استثمارات عقارية محددة. يمكن أن يستثمر المزيد من المستثمرين المضاربين في نوع من الصناديق المشتركة العقارية، مما يزيد من قيمة أنواع معينة من العقارات أو المناطق من الناحية التكتيكية لزيادة العائد إلى أقصى حد.
اقرأ أيضا: كيفية الاستثمار في العقارات ؟ 5 طرق بسيطة وسهلة
أخيراً
الدخل السلبي، حقوق الملكيّة، الإيجارات الشهرية، الإعفاءات الضريبية. هذه هي بعض الفوائد التي تأتي مع الاستثمار في العقارات.
لكن رغم كون الاستثمار في المباني السكنية والعقارات التجارية والمنازل العائلية يمكن أن يجلب دخلاً إضافيًا كل شهر ورواتب يومية كبيرة، إلا أن له أيضًا بعض المخاطر. الهدف هو الاستثمار في العقارات التي تزيد قيمتها بمرور الوقت. وعلى الرغم من ذلك، فإن الاستثمارات العقارية -مثل جميع الاستثمارات- لا تؤتي ثمارها دائمًا. ففي بعض الأحيان، تفقد العقارات قيمتها بمرور الوقت.
إذا فهمت المخاطر وكنت على استعداد لإجراء البحث، فإن العثور على أفضل أنواع الاستثمار العقاري يمكن أن يوفر لك زيادة كبيرة في الدخل.
المراجع (+)
2- https://www.investopedia.com/mortgage/real-estate-investing-guide/#toc-why-invest-in-real-estate
3- https://www.forbes.com/advisor/investing/how-to-invest-in-real-estate/
