أنواع صناديق الاستثمار العقاري (الريت)

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري (الريت) أحد الخيارات المهمة والمتاحة عند إنشاء أي محفظة أسهم أو أي محفظة ذات دخل ثابت. لأنها توفر تنوعًا إضافيًا، و عائداً استثماريا عاليا، و مخاطر أقل نسبيا.

تتميز هذه الصناديق بقدرتها على توليد الدخل من توزيعات الأرباح، بالإضافة إلي زيادة رأس المال، وهذا ما يجعلها أداة ممتازة لموازنة الأسهم والسندات والنقد.

عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في صناديق الريت، فبإمكانك الاستثمار في الشركات بشكل فردي، إما من خلال صندوق متداول في البورصة، أو مع صندوق مشترك. وهناك العديد من صناديق الاستثمار العقاري المتاحة.

في هذا المقال، سنلقي نظرة على بعض أنواع صناديق الاستثمار العقاري وكيفية تقييمها، لمعرفة التي تستحق الاستثمار فيها والتي لاتستحق.

الأفكار الرئيسية في المقال:

• استخدام صناديق الاستثمار العقاري للاستثمار في العقارات يؤدي إلى تنويع محفظتك الاستثمارية، ولكن ليست كل هذه الصناديق متساوية.
• بعض صناديق الاستثمار العقاري تستثمر بشكل مباشر في العقارات، وتحصل على إيراداتها من الإيجار ورسوم الإدارة. بينما يستثمر آخرون في القروض العقارية؛ أي الرهون والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
• تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى التركيز على قطاع معين من العقارات مثل مراكز البيع بالتجزئة أو التسوق، أوالفنادق والمنتجعات، أو الرعاية الصحية والمستشفيات.
• من أهم فوائد صناديق الاستثمار العقاري، أرباحها ذات العائد المرتفع. يتعين على الصناديق العقارية سداد ٪90 من الدخل الخاضع للضريبة للمساهمين.

أنواع صناديق الاستثمار العقاري:

1. صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة

ما يقرب من ٪24 من استثمارات صناديق الريت، تكون في مراكز التسوق والبيع بالتجزئة. وهذا يمثل هذا أكبر استثمار منفرد حسب النوع في أوروبا وأمريكا. أيا كان مركز التسوق الذي ترتاده، فغالبا ما سيكون مملوكًا لصندوق استثمار عقاري ما.

عند التفكير في الاستثمار في عقارات البيع بالتجزئة، فعليك أولاً إلى دراسة مجال البيع بالتجزئة نفسه. هل هو مربح في الوقت الحاضر وما هي آفاقه المستقبلية؟

من المهم أن أشير إلي أن هذا من أكثر أنواع صناديق الاستثمار العقاري التي تجني الأموال من الإيجار الذي تفرضه على المستأجرين. فإذا كان تجار البيع بالتقسيط يعانون من مشاكل في التدفق النقدي بسبب ضعف المبيعات، فمن الممكن أن يتأخروا أو أن يتخلفوا عن سداد المدفوعات الشهرية، وفي النهاية يجبرون على إعلان الإفلاس.

في هذه المرحلة، يجب العثور على مستأجر جديد ، وهذا ليس بالأمر السهل. لذلك، من المهم أن تستثمر في هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري مع مستأجرين أساسيين و متمكنين في مجالهم.

بمجرد إجراء تقييم لمجال البيع بالتجزئة، يجب أن يتحول تركيزك إلى صناديق الاستثمار العقارية نفسها. من المهم أن تكون لديهم أرباح جيدة، وميزانية قوية، وقروض قليلة(خاصة القروض قصير الأجل).

في ظل الركود الاقتصادي، تُتاح لصناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة ذات رأس المال الكبير، فرصًا لشراء عقارات جيدة بأسعار متدهورة. الشركات الجيدة والقوية هي من سيستفيد من هذا.

ومع ذلك، فإن هناك مخاوف على المدى الطويل بشأن هذا النوع من صنادق الريت، لأن نمط التسوق يتحول بشكل متزايد إلى الإنترنت، بعيداً عن نموذج المركز التجاري.

إقرأ أيضا: صناديق الاستثمار: أنواعها وكيفية الاستثمار فيها

2. صناديق الاستثمار العقاري السكنية

هذه هي صناديق الاستثمار العقاري(الريت) التي تمتلك وتدير المباني السكنية المؤجرة، وكذلك المساكن المصنعة. عند التفكير في الاستثمار في هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري، فعليك الأخذ بعين الاعتبار مجموعة من العوامل قبل الدخول فيه.

على سبيل المثال، أسواق الشقق تكون رائجة عندما تكون القدرة على تحمل تكاليف المنازل منخفضة نسبيا. ففي العواصم الكبرى مثل نيويورك ولندن وطوكيو، تُجبر التكلفة المرتفعة للمنازل المزيد من الناس على الإيجار ، مما يؤدي إلى ارتفاع السعر الذي يمكن لأصحاب العقارات تحصيله كل شهر. نتيجة لذلك، فإن أكبر صناديق الاستثمار العقاري السكنية تميل إلى التركيز على المراكز الحضرية الكبيرة.

يجب على المستثمرين في هذا النوع من الصناديق، البحث عن النمو السكاني والوظائف المتاحة. بشكل عام، عندما يُقبل الناس على مدينة ما للاستقرار، فذلك لأن الوظائف متاحة بسهولة والاقتصاد ينمو فيها بشكل أسرع. يُعد انخفاض معدل الشغور إلى جانب ارتفاع الإيجارات علامة على تحسن الطلب.

عندما يكون المعروض من الشقق في سوق معين منخفضاً والطلب مرتفع، فمن المفترض أن تعمل صناديق الاستثمار العقارية السكنية بشكل جيد. وكما هو الحال مع جميع الشركات، فإن الصناديق التي لديها ميزانية قوية ورأس مال كبير ومتاح، عادة ما تحقق نتائج أفضل.

اقرأ أيضا: الاستثمار المالي للمبتدئين

3. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية

صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية تستحق الاهتمام، لأن فئة الشيوخ ترتفع في الهرم السكاني (خصوصا في الغرب)، وبالتالي ستزيد معها تكاليف الرعاية الصحية. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية في عقارات المستشفيات والمراكز الطبية ومرافق التمريض ودور المسنين.

نجاح هذا النوع من صناديق الاستثمار العقارى مرتبط بشكل مباشر بنظام الرعاية الصحية. يعتمد غالبية مشغلي هذه المرافق على رسوم التشغيل وتعويضات التغطية الصحية، بالإضافة إلى الأجور الخاصة. و طالما ليست هناك رعاية صحية جيدة، فإن الاستثمار في هذا النوع من الصناديق ليس خياراً جيداً.

تشمل الأشياء التي يجب أن تتوفر في صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية، تنوع الزبناء، بالإضافة إلى الإستثمار في أنواع مختلفة من العقارات. التركيز جيد ومهم، لكن نشر المخاطر أهم.

بشكل عام، تُعد الزيادة في الطلب على خدمات الرعاية الصحية (والتي تكون عادة عند شيخوخة السكان) أمرًا جيدًا للصناديق المستثمرة في الرعاية الصحية. لذلك، فبالإضافة إلى التنويع في نوع العملاء والممتلكات، ابحث عن الشركات التي تتمتع بخبرة كبيرة في مجال الرعاية الصحية، و ميزانيتها قوية، و نسبة وصولها إلى رأس المال المنخفض التكلفة مرتفع.

اقرأ أيضا: كيف تبدأ الاستثمار

4. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالمكاتب

تستثمر صناديق الاستثمار العقاري هذه في مباني المكاتب. حيث يحصلون على دخل إيجار من المستأجرين الذين عادة ما يوقعون عقود إيجار طويلة الأجل. هناك أربعة أسئلة تتبادر إلى الذهن أي شخص مهتم بالاستثمار في هذا النوع من الصناديق:

1. الحالة الاقتصادية، ومعدل البطالة؟
2. المكاتب الشاغرة / الفارغة؟
3. كيف هي المنطقة التي يستثمر فيها صندوق الريت اقتصاديًا؟
4. كم لدى الصندوق من رأس المال المخصص لعمليات الاستحواذ؟

حاول العثور على صناديق الاستثمار العقاري التي تستثمر في المناطق اقتصادية الرائجة. فمثلا، من الأفضل امتلاك مجموعة من المباني المتوسطة في باريس، بدلاً من امتلاك مكتب بمواصفات عالية في مدينة صغيرة.

إقرأ أيضا: كيفية الاستثمار في العقارات ؟ 5 طرق بسيطة وسهلة

5. صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري

ما يقرب من ٪10 من استثمارات صناديق الريت، هي في الرهون العقارية وليس في العقارات نفسها.

كون هذا النوع من صناديق الريت يستثمر في الرهون العقارية بدلاً من العقارات نفسها، لا يعني أنه بدون مخاطر. فقد تؤدي الزيادة في أسعار الفائدة إلى انخفاض في قيمة دفتر الرهن العقاري، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الأسهم.

بالإضافة إلى ذلك، تحصل صناديق الرهن العقاري على قدر كبير من رأس مالها من عروض الديون المضمونة والغير المضمونة. وفي حال ارتفاع أسعار الفائدة، يكون التمويل المستقبلي أكثر تكلفة، مما يقلل من قيمة محفظة القروض.

اقرأ أيضا: الاستثمار العقاري المباشر vs الاستثمار في صناديق الريت ، أيهما أفضل

كيفية تقييم أي صندوق استثمار عقاري

ضع في اعتبارك النقاط التالية عند تقييم أي صندوق استثمار عقاري للإستثمار فيه:

1. صناديق الاستثمار العقاري(الريت) هي استثمارات حقيقية ذات عائد إجمالي. إنها توفر عائدات أرباح عالية، بالإضافة إلي ارتفاع قيمة رأس المال على المدى الطويل. ابحث عن الشركات الجيدة التي قامت بتوفير هاتين الميزتين في استثماراتها السابقة.
2. على عكس العقارات التقليدية ، يتم تداول العديد من صناديق الاستثمار العقاري(الريت) في البورصات. يمكنك تنويع محفظة استثمارك من خلال العقارات التي يوفرها لك الصندوق، دون أن تكون مقيدًا على المدى الطويل. السيولة مهمة.
3. انخفاض القيمة يؤدي غالبا إلى المبالغة في انخفاض قيمة الاستثمار في العقارات. وبالتالي، فبدلاً من استخدام نسبة الدفع التي يستخدمها مستثمرو توزيعات الأرباح لتقييم صناديق الربت، انظر إليها (صناديق الريت) من جهة الأموال المتحققة من العمليات بدلاً من ذلك. يتم تعريف هذا على أنه صافي الدخل ناقص بيع أي عقار في سنة معينة مع انخفاض القيمة. ما عليك سوى أخذ توزيعات الأرباح لكل سهم وتقسيمها على الأموال المتحققة من العمليات لكل سهم. وكلما زاد العائد كلما كان ذلك أفضل.
4. الإدارة القوية تصنع الفرق. ابحث عن الشركات التي كانت موجودة منذ فترة أو على الأقل تمتلك فريق إدارة لديه الكثير من الخبرة.
5. الجودة مهمة. استثمر فقط في صناديق الريت ذات العقارات الكبيرة والممتازة والمستأجرين الجيدين.
6. ضع في اعتبارك شراء صندوق استثماري مشترك للاستثمار في صناديق الريت، واترك البحث والشراء للخبراء والمحترفين.

اقرأ أيضا: ماهي صناديق الريت : كيف تعمل وكيفية الاستثمار فيها

اقرأ أيضا: كيفية فتح محفظة استثمارية: 6 خطوات للبدء

أخيراً

أغلب المستثمرين يفضلون صناديق الاستثمار العقاري نظرًا لارتفاع عائداتها وتدفقها النقدي الثابت نسبيًا. وكما هو الحال في جميع مجالات الاستثمار، فإن هذه الصناديق تتضمن درجة معينة من المخاطرة، وبالتالي، فإنه لابد من إجراء بحث دقيق في مختلف أنواع صناديق الاستثمار العقاري ، لمعرفة الصناديق العالية الجودة والتي تستحق الاستثمار فيها.

المراجع (+)

1- The Definitive Guide to REITs (Real Estate Investment Trusts)