ماهي صناديق الريت : كيف تعمل وكيفية الاستثمار فيها

ماهي صناديق الريت ؟

صندوق الاستثمار العقاري (ويعرف اختصارا بالريت) هو عبارة عن شركة تمتلك أو تُدير أو تُمَول العقارات المُدرة للدخل.

على غرار الصناديق المشتركة، تجمع صناديق الاستثمار العقاري رؤوس أموال العديد من المستثمرين. مما يُمَكن هؤلاء المستثمرين من جني أرباح من الاستثمارات العقارية دون الحاجة إلى شراء أو إدارة أو تمويل أي عقارات بأنفسهم.

أهم أفكار المقال

• صندوق الاستثمار العقاري (الريت) هو شركة تمتلك أو تُشغل أو تُمول العقارات المدرة للدخل.
• تولد صناديق الاستثمار العقاري دخلا ثابتا للمستثمرين لكنه قليل بالنسبة إلي رأس المال.
• يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري علنًا مثل الأسهم ، مما يجعلها ذات سيولة عالية ( عكس الاستثمارات العقارية المباشرة).
• تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في معظم أنواع العقارات، بما في ذلك المباني السكنية والأبراج الخلوية ومراكز البيانات والفنادق والمرافق الطبية والمكاتب ومراكز البيع بالتجزئة والمستودعات.

ماذا تعني كلمة الريت؟

كلمة “الريت” تعريب للكلمة الإنجليزية”REIT” وتعني “Real Estate Investment Trust”. يتم تنظيم صندوق الريت كشراكة أو مؤسسة أو ائتمان أو جمعية تستثمر مباشرة في العقارات من خلال شراء العقارات أو عن طريق شراء الرهون العقارية. تُصدر صناديق الاستثمار العقاري أسهمًا تُتداول في البورصة ويتم شراؤها وبيعها مثل الأسهم العادية. ولكي يتم اعتبار الشركة صندوقًا للاستثمار العقاري، يجب أن تستثمر ٪ 75 على الأقل من أصولها في العقارات، وأن تحصل على ما لا يقل عن ٪ 75 من إيراداتها من الأنشطة المتعلقة بالعقارات.

كم تعمل صناديق الريت؟

ظهرة فكرة صناديق الاستثمار العقاري أول مرة في أمريكا عام 1960 كتعديل على تمديد ضريبة السيجار. يسمح هذا الحكم للمستثمرين بشراء أسهم في مَحَافظ العقارات التجارية، وهو الشيء الذي كان متاحًا في السابق للأفراد الأثرياء فقط وعبر الوسطاء الماليين الكبار ⁽¹⁾.

تشمل العقارات التي تستثمر فيها صناديق الريت المجمعات السكنية ومراكز البيانات ومرافق الرعاية الصحية والفنادق والبنية التحتية ( كبلات ليفية وأبراج خلوية وخطوط أنابيب للطاقة ) ومباني المكاتب ومراكز البيع بالتجزئة والأشجار والمستودعات.

يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصات، ويمكن للمستثمرين شراؤها وبيعها مثل الأسهم طوال جلسة التداول. عادة ما يتم تداول هذه الصناديق العقارية في أحجام كبيرة، وتعتبر صناديق ذات سيولة عالية ⁽²⁾

اقرأ أيضا: كيف تبدأ الاستثمار

أنواع صناديق الريت

هناك ثلاثة أنواع من صناديق الاستثمار العقارية (الريت)

• صناديق الملكية العقارية (Equity REITs): معظم صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق الملكية العقارية التي تمتلك وتدير العقارات المدرة للدخل. يتم تحقيق الإيرادات بشكل أساسي في هذا النوع من خلال الإيجارات (وليس عن طريق إعادة بيع العقارات).
• صناديق الرهن العقارية (Mortgage REITs): تُقرض صناديق الرهن العقاري الأموال لأصحاب العقارات والمشغلين إما بشكل مباشر من خلال الرهون العقارية والقروض، أو بشكل غير مباشر من خلال الاستحواذ على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يتم الحصول على الأرباح بشكل أساسي في هذا النوع، من صافي هامش الفائدة؛ يعني الفارق بين الفائدة التي يكسبونها على قروض الرهن العقاري وتكلفة تمويل هذه القروض. وهذا ما يجعلها حساسة لاحتمال زيادة أسعار الفائدة.
• صناديق الاستثمار العقارية الهجينة (Hybrid REITs): تستخدم صناديق الاستثمار العقاري هذه استراتيجيات الاستثمار لكل من صناديق الملكية العقارية وصناديق الرهن العقاري.

اقرأ أيضا: صناديق الاستثمار: أنواعها وكيفية الاستثمار فيها

مقارنة أنواع صناديق الريت

يمكن تقسيم أنواع صناديق الاستثمار العقاري أيضا بناءً على كيفية شراء أسهمها والاحتفاظ بها:

• صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علناً. يتم إدراج أسهم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصة الوطنية، حيث يتم شراؤها وبيعها من قبل المستثمرين الأفراد. ويتم تنظيمها من قبل لجنة الأوراق المالية والبورصات.
• صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة: يتم تسجيل هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات ولكن لا يتم تداولها في بورصات الأوراق المالية الوطنية. وبالتالي، فهي أقل سيولة من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا. لكنها أكثر استقرارًا لأنها لا تخضع لتقلبات السوق⁽³⁾.
• صناديق الاستثمار العقارية الخاصة: صناديق الاستثمار العقاري هذه غير مسجلة لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات ولا يتم تداولها في بورصات الأوراق المالية الوطنية. وبشكل عام، فإنه لا يمكن بيع صناديق الاستثمارات العقارية الخاصة إلا للمستثمرين المؤسسين.

كيفية الاستثمار في صناديق الريت ؟

يمكنك الاستثمار في صناديق الريت المتداولة علنًا، وكذلك صناديق الريت المشتركة وصناديق الريت المتداولة في البورصة، عن طريق شراء الأسهم. كما يمكنك شراء الأسهم في صناديق الريت الغير متداولة من خلال وسيط أو مستشار مالي يشارك في عروض صناديق الريت الغير المتداولة.

اقرأ أيضا: الاستثمار المالي للمبتدئين

إيجابيات وسلبيات الاستثمار في صناديق الريت

يمكن أن تلعب صناديق الاستثمار العقاري (الريت) دورًا هاما في محفظة الاستثمار، لأنها يمكن أن تقدم عائدًا سنويًا كبيراً ومستقراً، كما تمكن من زيادة رأس المال على المدى الطويل. لقد تفوق أداء العائد الإجمالي لصناديق الريت على مدى السنوات العشرين الماضية على مؤشر 500S&P والمؤشرات الأخرى، ومعدل التضخم ⁽⁶⁾. وكما هو الحال في جميع الاستثمارات، فإن لصناديق الريت مزاياها وعيوبها.

الإيجابيات: من السهل شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري، مثل معظم عمليات التداول في البورصات العامة، (وهي ميزة تخفف من بعض العيوب التقليدية للعقارات).

من ناحية الأداء ، تقدم صناديق الاستثمار العقاري عوائد جذابة وتدفق نقدي مستقر (حسب معدل المخاطر). أيضًا، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري جيدًا للمحفظة الاستثمارية، لأنه يوفر التنويع والدخل المستند إلى الأرباح، وغالبًا ما تكون الأرباح أعلى مما يمكنك تحقيقه في الاستثمارات الأخرى.

السلبات: لا تقدم صناديق الريت الكثير من حيث زيادة رأس المال. فمن قانونهم الداخلي، يجب إعادة ٪90 من الدخل إلى المستثمرين. وبالتالي، يمكن إعادة استثمار ٪ 10 فقط من الدخل الخاضع للضريبة لشراء ممتلكات جديدة.

السلبيات الأخرى هي أن أرباح أسهم صناديق الريت تخضع للضريبة كدخل منتظم ، وبعض صناديق الاستثمار العقاري لديها رسوم إدارة ومعاملات عالية.

اقرأ أيضا: أهمية الاستثمار|5 أسباب للبدء في الاستثمار الآن

هل يتعين على صناديق الاستثمار العقارية دفع أرباح الأسهم؟

في أغلب الدول المتقدمة، يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقارية ٪90 أو أكثر من أرباحها للمساهمين في شكل توزيعات أرباح. ونتيجة لذلك، غالبًا ما تُعفى شركات صناديق الاستثمار العقارية من ضريبة دخل الشركات بشكل جزئي. و يخضع مساهمو هذه الصناديق الذين يتلقون أرباحًا للضريبة، كما لو كانت أرباحًا عادية.