الاستثمار العقاري المباشر vs الاستثمار في صناديق الريت ، أيهما أفضل

هل تساءلت، كيف يمكنك الاستثمار في العقارات؟ يقارن العديد من المستثمرين الذين يريدون الدخول في قطاع العقارات بين: الاستثمار في صناديق الريت وبين الاستثمار المباشر والفعلي في العقارات. صناديق الريت – أو صناديق الاستثمار العقاري – هي شركات تعمل مثل الصناديق المشتركة. حيث يمكنك الاستثمار في صناديق الريت دون الحاجة إلى امتلاك أو إدارة أي عقار بنفسك. عكس الاستثمار العقاري المباشر، الذي لابد أن تباشر فيه عملية البيع والشراء والإدارة بنفسك.

الأفكار الأساسية في المقال:

• تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الأفراد جني الأموال من العقارات دون الحاجة إلى امتلاك أو إدارة الممتلكات المادية.
• يوفر الاستثمار المباشر في العقارات إعفاءات ضريبية أكثر من استثمارات الريت، كما يمنح المستثمرين مزيدًا من الحرية والتحكم في اتخاذ القرار.
• يتم تداول العديد من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصات ، لذلك من السهل بيعها وشرائها.

الاستثمار العقاري المباشر

الاستثمار العقاري المباشر، يمكنك من شراء عقار معين أو جزءا منه، مثل مجمع سكني أو مركز تسوق (تجاري). يربح المستثمرون العقاريون المباشرون الأموال من دخل الإيجار والأرباح الناتجة عن أي نشاط تجاري يجري في ذلك العقار.

إيجابيات الاستثمار العقاري المباشر

من أهم فوائد الاستثمار المباشر في العقارات: إمكانية الحصول على تدفق نقدي كبير، بالإضافة إلى القدرة على الاستفادة من الإعفاءات الضريبية الكبيرة.

كما أن هناك احتمال لارتفاع قيمة العقار عندما يتقلب سوق العقارات ،كما هو الحال في سوق الأسهم. ترتفع أسعار العقارات بشكل عام بمرور الوقت، لذلك قد تتمكن من البيع لاحقًا بسعر أعلى.

من المزايا الأخرى للاستثمار المباشر في العقارات، أن لديك قدرة أكبر على اتخاذ القرار أكثر مما تتمتع به مع صناديق الاستثمار العقاري. مثلا، يمكنك تحديد الخصائص التي تطابق تفضيلاتك للموقع ونوع الملكية وهيكل التمويل. كما يمكنك تحديد أسعار الإيجار واختيار المستأجرين وتحديد عدد العقارات المراد شراؤها. ويمكنك أيضًا إعادة تمويل رهنك العقاري عندما تنخفض أسعار الفائدة، أو الاستفادة من ملكية منزلك من خلال القروض أو خطوط الائتمان لأغراض أخرى.

اقرأ أيضا: أهمية الاستثمار|5 أسباب للبدء في الاستثمار الآن؟

سلبيات الاستثمار العقاري المباشر

أحد العيوب الرئيسية للاستثمار المباشر في العقارات هو أنه يتطلب قدرًا كبيرًا من الوقت والطاقة (الجهد المبذول)، إذا كنت تخطط لتحقيق النجاح، فيجب عليك التعامل مع قضايا المستأجرين وحالات الطوارئ الخاصة بالصيانة ومسؤوليتك في حالة وقوع أي حادث.

يمكن اعتبار التمويل عيبًا آخر. يحتاج العديد من المستثمرين إلى الحصول على رهن عقاري أو أي نوع آخر من التمويل لدفع ثمن الاستثمارات. وإذا واجهتك مشكلة في العثور على مستأجرين جيدين، فإن احتمالية التخلف عن سداد القروض واردة جداً.

من السلبيات أيضا، هو أن العقارات ليست من الأصول السائلة. هذا يعني أنك ربما لن تتمكن من بيعه بسرعة إذا كنت بحاجة إلى النقود في حالة الطوارئ.

اقرأ أيضا: كيف تبدأ الاستثمار

الاستثمار في صناديق الريت

صندوق الريت هي شركة تمتلك أو تُشغل أو تمول العقارات المدرة للدخل أو الأصول المتعلقة بالعقارات. وعلى غرار الصناديق المشتركة، تجمع صناديق الاستثمار العقاري رؤوس الأموال من المستثمرين.

يوجد اليوم أكثر من 225 صندوقًا من صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة يتم تداولها في البورصات الرئيسية ، وهي مسجلة لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات. وتبلغ القيمة السوقية لصناديق الاستثمار العقاري هذه مجتمعة أكثر من 1 تريليون دولار⁽¹⁾. وعلى المستوى العالمي، هناك أكثر من 35 دولة توفر إمكانية الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.

اقرأ أيضا: صناديق الاستثمار: أنواعها وكيفية الاستثمار فيها

إيجابيات الاستثمار في صناديق الريت

أكبر ميزة ـ في رأيي الشخصي ـ لصناديق الاستثمار العقاري هي أنه يمكن للمستثمرين الأفراد الحصول على الأرباح من العقارات دون الحاجة إلى امتلاك أو تشغيل أو تمويل تلك العقارات مباشرة. إنها وسيلة منخفضة التكلفة وسهلة للاستثمار في سوق العقارات. يمكنك الاستثمار في هذه الصناديق ب 500 دولار كحد أدنى( وهذا أقل بكثير مما يتطلبه الاستثمار العقاري المباشر ).

ميزة أخرى لصناديق الاستثمار العقارية، هي أنه بموجب القانون(في أغلب الدول)، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري أن تدفع ما لا يقل عن ٪90 من الدخل للمساهمين. وبالتالي، فالحصول على عائد أرباح بنسبة ٪5 أو أكثر وارد جداً. كما تتمتع الصناديق العقارية المتداولة بإمكانية زيادة رأس المال مع زيادة قيمة الأصول الأساسية.

ميزة أخرى مهمة، وهي السيولة المالية. يمكنك شراء وبيع أسهم صناديق الريت في البورصة، كما هو الحال مع الأسهم. بشكل عام، يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري(الريت) في أحجام كبير ، مما يعني أنه يمكنك الدخول أو الخروج من الاستثمار بسلاسة عندما تريد (أو تضطر) إلى ذلك.

اقرأ أيضا: الاستثمار المالي للمبتدئين

سلبيات الاستثمار في صناديق الريت

بالطبع، هناك بعض العيوب في صناديق الاستثمار العقاري(الريت). بالنسبة للمبتدئين، لا تعتبر معظم أرباح الأسهم العقارية “أرباحًا مؤهلة” ، لذلك يتم فرض الضرائب عليها بمعدل أعلى.

عيب آخر، وهو أن صناديق الاستثمار العقاري(الريت) يمكن أن تكون حساسة للغاية لتقلبات أسعار الفائدة، فارتفاع أسعار الفائدة يضر بأسعار صناديق الاستثمار العقارية. بشكل عام، هناك علاقة طردية-عكسية بين أسعار صناديق الاستثمار العقاري وعائدات البنك المركزي: عندما يرتفع أحدهما ، ينخفض الآخر ، والعكس صحيح.

أحد السلبيات الأخرى: يقال دائما، صناديق الاستثمار العقاري تمكنك من تنويع محفظتك الاستثمارية، لكن هذا غير صحيح في الواقع، فمعظم صناديق الاستثمار العقاري الفردية ليست متنوعة على الإطلاق، لأنهم يركزون على عقار معين – مثل المكاتب أو مراكز التسوق…-. فإذا استثمر صندوق الريت في الفنادق فقط مثلا، وحصل ركود اقتصادى وتوقف الناس عن السفر، فإن الصندوق معرض لخطر الخسارة.

اقرأ أيضا: ماهي صناديق الريت : كيف تعمل وكيفية الاستثمار فيها

أخيراً

قد يكون الاستثمار العقاري المباشر خيارًا أفضل إذا كنت ترغب في التدفق النقدي، والإعفاءات الضريبية، وإمكانية كبيرة للتقدير (ارتفاع قيمة العقار مع الوقت). إنه خيار جيد أيضًا إذا كنت تريد المزيد من الحرية و التحكم في استثماراتك.

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري منطقية بالنسبة للمستثمرين الذين لا يرغبون في امتلاك وإدارة العقارات، وكذلك بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم المال أو لا يمكنهم الحصول على التمويل لشراء العقارات. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري أيضًا طريقة جيدة للمستثمرين العقاريين المبتدئين لاكتساب بعض الخبرة في هذا المجال.